Mieter insolvent? 3 Fragen und Antworten

Der gewerbliche Mietmarkt hat es derzeit nicht leicht. Eine schwierige Wirtschaftslage, der Krieg in der Ukraine, Fachkräftemangel und die Nachwirkungen der Covid-Pandemie bringen viele Mieter in eine wirtschaftlich angespannte Situation. Folge: Unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen. Viele Vermieter sind dabei auf regelmäßige Mietzahlungen angewiesen, auch, um Darlehen zu bedienen, die zum Erwerb der Immobilie aufgenommen wurden.

Auf drei der aus unserer Erfahrung am häufigsten gestellten Fragen wollen wir hier eine Antwort geben.

Ich bin Vermieter einer Gewerbeimmobilie und befürchte, dass ein Mieter (eine GmbH) kurz vor der Insolvenz steht. Was kann ich tun, um Verluste wie Mietausfälle etc. zu vermeiden/reduzieren?

• Es besteht zunächst die Möglichkeit die Sicherheitensituation aufzuwerten durch die Bestellung von insolvenzfesten Drittsicherheiten (z.B. Avalen bzw. Bürgschaften).
• Zudem ist es denkbar, eine Inventarliste einzufordern, um eine gesicherte Informationsgrundlage zu haben für den Fall der Insolvenz und der Geltendmachung des gesetzlichen Vermieterpfandrechts als Recht zur abgesonderten Befriedigung im Insolvenzverfahren (höherer Erlös).
• Es sollte vor dem Hintergrund möglicher Insolvenzanfechtungsansprüche darauf geachtet werden, dass die Miete innerhalb des Monatszeitraums bezahlt wird (sog. Bargeschäftsprivileg). Um die wirtschaftliche Situation zu stabilisieren bei nachweislichen Sanierungsbeiträgen weiterer wesentlicher Gläubiger, käme zudem eine Ratenzahlungsvereinbarung für offene Mieten in Betracht.
• Obwohl der Gesetzgeber hier vor einiger Zeit zusätzliche Hürden für eine Rückforderung der gezahlten Beträge durch den Insolvenzverwalter gesetzt hat, sollte die Ratenzahlung nur als letztes Mittel vor dem Hintergrund einer möglichen Insolvenzanfechtung im eröffneten Insolvenzverfahren gewählt werden. 
• Außerdem bestünde die Möglichkeit präventiver Maßnahmen zur Vorbeugung einer Insolvenz im Rahmen einer maßgeschneiderten Vertragsgestaltung und Anpassung der Mietverträge durch entsprechende Klauseln. Kommen Sie gerne hier auf uns zu, wenn Sie eine individuelle Beratung zu diesen Themen wünschen.

Ein anderer Mieter hat mir mitgeteilt, dass er kürzlich einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat. Wie verhalte ich mich jetzt?

• Zunächst kann wegen der offenen Mietforderungen vor dem Antrag nicht mehr nach der Antragsstellung durch den Vermieter gekündigt werden.
• Zudem sollte das Verfahrensregister auf „insolvenzbekanntmachungen.de“ überwacht werden hinsichtlich möglicher Beschlüsse zum Insolvenzantrag.
• Wichtig wäre, sich insoweit anhand des Beschlusses zu erkundigen, welche Maßnahmen das Insolvenzgericht ergriffen hat (vorläufige Insolvenzverwaltung, Vollstreckungsverbot, Zustimmungsvorbehalt etc.) und welcher vorläufige Insolvenzverwalter bestellt wurde.
• Spätestens jetzt sollte man sich eine Inventarliste aushändigen lassen, um prüfen und spezifizieren zu können, worauf sich das Vermieterpfandrecht als Sicherheit bzw. Absonderungsrecht im Insolvenzverfahren bezieht.
• Des Weiteren sollte man mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter Kontakt aufnehmen, um mit diesem zu besprechen, dass hier für die gezahlten Mieten während des vorläufigen Insolvenzverfahrens nach Verfahrenseröffnung durch denselben dann final eingesetzten Insolvenzverwalter keine (nachträgliche) Insolvenzanfechtung bzw. Rückforderung erfolgt.
• Zudem sollte man sich mit möglichen Mietbürgen ins Benehmen setzen, um hier ausgefallene Mieten ersetzt zu verlangen. In einigen Fällen empfiehlt es sich, zunächst die Eröffnung abzuwarten, da anhand der Pfandrechte bereits eine Befriedigung der offenen Mieten für den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung erfolgen kann, und die Avale hierdurch geschützt bleiben im Rahmen einer möglichen Fortführung bzw. Sanierungslösung des Mieters.
• Nach Verfahrenseröffnung ist zu beachten, dass Mietverträge anders als andere Vertragsarten (z.B. Kaufverträge) automatisch weiterlaufen und nicht als beendet gelten. Der Insolvenzverwalter hat aber ein Sonderkündigungsrecht, wonach er mit einer Frist von grundsätzlich drei Monaten den Mietvertrag nach der Eröffnung kündigen kann.

Gibt es Möglichkeiten, mich im Vorfeld z.B. durch Regelungen im Mietvertrag für den Insolvenzfall des Mieters zu schützen?

• Es existieren rechtliche Gestaltungsspielräume für den Fall der Insolvenz durch die Aufnahme gesonderter Regelungen im Mietvertrag. Eine handwerklich saubere, individuelle Gestaltung des Mietvertrags kann schon im Vorfeld viele Probleme vermeiden.
• So kann man zur Abfederung der Wirkungen einer Mieterinsolvenz zum Beispiel an Beendigungs- oder Sicherungsklauseln denken. Gerade im gewerblichen Mietrecht ist man bei der Vereinbarung von Mietsicherheiten deutlich flexibler als z.B. im stark regulierten Wohnraummietrecht. 
• Bitte beachten Sie, dass insolvenzbedingte Lösungsklauseln in Mietverträgen, die z.B. an die Stellung des Insolvenzantrags oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens anknüpfen, als Kündigungsgrund unwirksam sind. Hierzu wenden sie sich gern an uns, damit wir gemeinsam schauen können, was in Ihrem Fall sinnvoll ist umzusetzen.
• Vorsicht bei nachträglichen Vereinbarungen von Stundungs- oder Ratenzahlungen. Hier sind Formvorschriften zu beachten, die Nichtbeachtung kann zur vorzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrags führen.

Fazit: Bei ersten Anzeichen einer drohenden Zahlungsschwierigkeit eines Mieters sollte schnell reagiert werden um wirtschaftliche Verluste durch Mietausfälle zu verhindern oder zu reduzieren. Eine solide Gestaltung des Mietvertrags kann im Vorfeld viele Probleme verhindern.