Konjunkturpaket bringt Umsatzsteuer-Senkung und weitere Steuererleichterungen für die Immobilienwirtschaft

Um die Folgen der Corona-Krise auf den Wirtschaftssektor weiter abzufedern, beschloss die Bundesregierung am 3. Juni 2020 zahlreiche Maßnahmen zur Stärkung der Konjunktur. Von diesen Maßnahmen profitiert nicht zuletzt auch die Immobilienwirtschaft.

Das Konjunkturpaket enthält etliche steuerliche Maßnahmen, insbesondere:

• Senkung der Umsatzsteuer von 19% auf 16% bzw. für den ermäßigten Satz von 7% auf 5%, begrenzt für den Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020.
• Ausweitung des zulässigen steuerlichen Verlustrücktrags für die Jahre 2020 und 2021 von 1 Mio. auf 5 Mio. Euro (bei Zusammenveranlagung von 2 Mio. auf 10 Mio. Euro). Der Rücktrag soll, z.B. über die Bildung einer steuerlichen Corona-Rücklage, bereits in der Steuererklärung 2019 nutzbar gemacht werden können. Die Corona-Rücklage wäre spätestens bis Ende 2022 aufzulösen.
• Einführung eines Körperschaftsteuermodells für Personengesellschaften, sodass diese künftig die Option haben, wie Kapitalgesellschaften besteuert zu werden.
• Erhöhte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer durch Anhebung des Ermäßigungsfaktors bei Einkünften aus Gewerbebetrieb von 3,8 auf das 4-fache des Gewerbesteuer-Messbetrags
• Einführung einer degressiven Abschreibung für Abnutzung (AfA) für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit dem Faktor 2,5 gegenüber der derzeit geltenden AfA, jedoch maximal 25% pro Jahr, in den Jahren 2020 und 2021.
• Erhöhung der steuerlichen Forschungszulage, der Fördersatz soll rückwirkend zum 1. Januar 2020 und befristet bis zum 31. Dezember 2025 auf eine Bemessungsgrundlage von bis zu 4 Mio. Euro pro Unternehmen gewährt werden.
• Überbrückungshilfen für Hotel- und Gaststättengewerbe für die Monate Juni bis August 2020 mit einem Volumen von 25 Mrd. Euro, zur Sicherung der Existenz von kleinen und mittelständischen Unternehmen, z.B. der durch die staatlich verordneten Schließungen stark betroffene Hotel- und Gaststättenbranche.
• Verbesserte Möglichkeiten der Mitarbeiterbeteiligung, insbesondere zur Stärkung von Start-Ups und anderen Zukunfts- und Wachstumsunternehmen.

Vor allem die Ausweitung des steuerlichen Verlustvortrags auf 5 (bzw. 10) Mio. Euro und die erhöhte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer stellen wichtige Liquiditätshilfen für Vermieter und Mieter dar. Auch das angekündigte Körperschaftsteuermodell für Personengesellschaften könnte zukünftig für Immobilienunternehmen zu mehr Flexibilität in der steuerlichen Gestaltung führen.

Die zentrale Maßnahme des Konjunkturpakets ist jedoch die befristete Senkung des Umsatzsteuersatzes, welche neben erfreulichen Kostenersparnissen, insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus, auch zu etlichen operativen Herausforderungen im Bereich der Abrechnung und Buchhaltung führen wird. Wir erwarten, dass analog zur Steueränderung 2007 noch ein BMF-Schreiben betreffend der Abbildung der Übergangszeiträume kurzfristig ergehen wird.

Senkung der Umsatzsteuer

Die 20 Mrd. Euro schwere und wohl wichtigste Kernmaßnahme des Konjunkturpakets ist die zeitlich begrenzte Absenkung des Umsatzsteuersatzes. Dieser wird vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 von 19% auf 16% herabgesenkt. Damit soll insbesondere das Ziel der Bundesregierung den Konsum im Binnenmarkt zu stärken verfolgt werden.

Was bedeutet die Senkung des Umsatzsteuersatzes konkret für die Immobilienwirtschaft?

• Ersparnisse im Bereich der nicht abzugsfähigen Vorsteuer

Eine unmittelbare Ersparnis ergibt sich in den Bereichen, in denen eine umsatzteuerfreie Vermietung den Vorsteuerabzug auf Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie laufende Aufwendungen ausschließt, z.B. bei Wohnimmobilien oder Ärztehäusern. Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes um 3% führt hier zu einer unmittelbaren Kostenreduktion.

Gestaltungsspielraum ergibt sich hier insbesondere im Bereich der Projektentwicklung. Erstreckt sich eine (Bau-)Leistung über einen Zeitraum mit unterschiedlichen Steuersätzen, kommt der Steuersatz zur Anwendung, der zum dem Zeitpunkt gilt, in dem die (Teil-)Leistung als „erbracht“ gilt. In der Regel werden Bauleistungen als einheitliche Leistungen im Zeitpunkt der Abnahme eines Bauprojekts erbracht. Unter bestimmten Umständen ist jedoch die Definition von sog. Teilleistungen möglich, welchen dann dem jeweils geltenden Umsatzsteuersatz unterliegen.

• Höhe der Brutto-Miete

Bestehende Mietverträge sind dahingehend zu überprüfen, ob eine Nettomiete (üblich) oder eine Bruttoniete vereinbart ist. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, wie es z.B. bei der Vermietung von kurzfristigen Wohnungsmietverträgen der Fall sein kann, führt die Absenkung des Umsatzsteuersatzes zu einer Erhöhung der Nettomiete für mindestens 6 Monate. Im Fall einer vereinbarten Nettomiete zzgl. Umsatzsteuer kommt es leidglich zur Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags.

• Operative Umsetzung

Die Senkung des Umsatzsteuersatzes führt zu einem erhöhten Aufwand im Bereich der Rechnungsstellung und Buchhaltung. So sind Dauermietrechnungen grundsätzlich sowohl zu Beginn als auch zum Ende des relevanten Zeitraums anzupassen, um den jeweils gültigen Umsatzsteuersatz auszuweisen.

Auch die Bedeutung einer korrekten Zuordnung von Baukostenzuschüssen oder mietfreien Zeiten wird angesichts der unterschiedlichen geltenden Umsatzsteuersätze erhöht.

Auch bei allen Ein- und Ausgangsrechnungen ist jeweils zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt die Lieferung oder Leistung erbracht wurde (der Leistungszeitraum kann erheblich vom Rechnungsdatum abweichen), um dann den entsprechend geltenden Umsatzsteuersatz auszuweisen.

Die Kehrseite der Medaille ist die praktische Umsetzung für Asset Manager und Immobilienverwalter. In der Buchhaltung sind die neuen Umsatzsteuersätze sowohl bei der Umsatzsteuer als auch bei der Vorsteuer separat zu erfassen. Unter Umständen muss hier kurzfristig eine IT-Lösung implementiert werden.

Da bislang noch kein Gesetzesentwurf vorliegt bleibt zu hoffen, dass pragmatische Ansätze bzw. Erleichterungen im Umgang mit dem wechselnden Umsatzsteuersatz vorgesehen werden.

Wir werden die Bauwirtschaft / Projektentwickler noch mit einem gesonderten Newsletter über Gestaltungsmöglichkeiten betreffend nicht abzugsfähigen Vorsteuern bei laufenden Projekten informieren.

Sprechen Sie uns jederzeit zu den oben genannten Themen an.

Ihr

Alexander Lehnen und das ASD-Steuerteam

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