Ministerpräsidentenkonferenz: Covid 19 – schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage bei Gewerbemietverträgen?

14.12.2020

In der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 13. Dezember 2020 wurde u.a. beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet wird, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden.  

Zwar liegt die Gesetzgebungskompetenz beim Deutschen Bundestag und nicht bei der Bundeskanzlerin und den Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten der Länder, jedoch ist damit zu rechnen, dass der Deutsche Bundestag eine entsprechende oder zumindest ähnliche Regelung beschließen wird. Die vorgesehene Voraussetzung des „Betroffenseins“ dürften viele Miet- und Pachtverhältnisse erfüllen. Wann aber tatsächlich eine erhebliche (Nutzungs-) Beschränkung vorliegt, dürfte jedoch in jedem Einzelfall anders zu bewerten sein.

Wann kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden?

Liegt eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage vor, kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden (wohl regelmäßig eine Mietreduzierung), wenn die Parteien den jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und dem Mieter bzw. Pächter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Art und Umfang der konkreten Vertragsanpassung sind daher jeweils individuell zu prüfen, wobei aber damit zu rechnen sein wird, dass die im Raum stehende mieterfreundliche Gesetzesänderung von den Gerichten tendenziell auch zu einer mietfreundlichen Bewertung der übrigen Anpassungsvoraussetzungen führen kann. Im Moment ist es u.E. daher empfehlenswert, für betroffene Vertragsverhältnisse eine klare wirtschaftliche Lösung für vergangene und zukünftige (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie zu suchen und diese im Rahmen schriftformkonformer Nachträge zu regeln.

Ob entsprechende Regelungen für Immobiliendarlehensverträge gelten werden, ist noch nicht absehbar. Wir werden Sie über den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens unterrichten.

Jan Wunschel und Alexander Thiermann

Frankfurt
Hamburger Allee 4 (WestendGate)
60486 Frankfurt am Main
+
München
Oberanger 34–36
80331 München
+
Hamburg
Grosse Elbstrasse 36
22767 Hamburg
+
Berlin
Kurfürstendamm 54/55
10707 Berlin
+
Leer
Am Alten Handelshafen 3a
26789 Leer
+
Dresden
Am Brauhaus 1
01099 Dresden
+