Digitaler Gewerbemietvertrag – Wie lässt sich die Schriftformkonformität wahren?

07.06.2018

Laut Urteil vom 7. März 2018 (Az. XII ZR 129/16) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Schriftform eines Mietvertrages bejaht, der von beiden Parteien aus der Ferne unterzeichnet und dann der anderen Partei jeweils nur per Telefax zugesandt worden war. Sind vor diesem Hintergrund auch rechtswirksame Mietvertragsabschlüsse per E-Mail möglich und worauf ist dabei zu achten? The Property Post sprach dazu mit Anna Gaßner, Rechtsanwältin und Senior Associate bei ARNECKE SIBETH DABELSTEIN.

The Property Post: Frau Gaßner, warum ist das BGH-Urteil für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für Asset- und Property-Manager, so bedeutsam?

Anna Gaßner: Die Diskussion um das Digitalisierungspotential in der Immobilienwirtschaft ist ja zur Zeit in aller Munde, und schon heute ist von der Planung und Errichtung einer Immobilie mittels Building Information Modeling (BIM) über die Vermarktung bis hin zum Property- und Asset-Management schon so manches Realität geworden. Digitale Objektbesichtigungen sind ebenso möglich wie die Vorauswahl potenzieller Mieter mithilfe von Algorithmen oder die elektronische Erstellung und Verwaltung von Mieterakten durch Datenverarbeitungs- und Datenmanagementsysteme. Eine Ausnahme gab es aber: Ein „echtes“ digitales Mietverhältnis scheiterte bisher stets am Mietvertragsschluss, denn gemäß § 550 Abs. 1 BGB müssen Mietverträge mit einer festen Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform genügen. Werden die Anforderungen an die Schriftform nicht eingehalten, so gilt der betreffende Mietvertrag als unbefristet. Die Folge ist, dass er jederzeit gekündigt werden kann. Das macht einen Gewerbemietvertrag, der ja in der Praxis oft befristet wird, zu einem schwerfälligen Instrument, denn er muss entweder unter Anwesenheit beider Parteien vor Ort unterschrieben oder mühselig durch Postversand hin- und hergeschickt werden. Darüber hinaus gilt dies nicht nur für den Ursprungsmietvertrag, sondern auch für jeden Nachtrag, da dieser ebenfalls die Schriftform einhalten muss. Nach dem nun ergangenen BGH-Urteil könnte dieses Prozedere nun zumindest etwas vereinfacht werden.

TPP: Betrifft dies alle Vermieter oder nur bestimmte Gruppen?

A. G.: Insbesondere diejenigen, die größere Portfolios mit zahlreichen Mietflächen verwalten, könnten durch eine stärkere Digitalisierung des Vertragswesens eine Menge Zeit und damit auch Kosten sparen. Das betrifft institutionelle Anleger wie Immobilienfonds, Versicherer oder andere Großvermieter. Aber denken Sie beispielsweise auch an Anbieter von Coworking-Spaces oder Objekten, bei denen sehr kleinteilig, aber doch mit gewisser Laufzeit vermietet wird und dementsprechend viele Verträge zu verwalten sind. In diesen Fällen ist das Potenzial für Zeit- und Kostenersparnisse natürlich besonders groß. Grundsätzlich können aber alle Vermieter von Gewerbeflächen profitieren, die nicht technikscheu sind.

TPP: Welche Schlussfolgerungen ergeben sich konkret aus dem Urteil?

A. G.: Interessant sind in diesem Zusammenhang vor allem die Ausführungen des BGH in den Entscheidungsgründen. Diese können unserer Auffassung nach so verstanden werden, dass sie sich auch auf eine Situation übertragen ließen, in der die beteiligten Parteien anstelle eines Telefaxes den E-Mail-Verkehr nutzen.

TPP: Heißt das, der digitale Mietvertrag ist in Deutschland nun Realität?

A. G.: Nein, einen komplett digitalen Mietvertrag wird es auch nach diesem Urteil noch nicht geben können. Einfach gesagt: Auch in Zukunft geht es bei Mietvertragsabschlüssen nicht ohne Papier und Tinte. Möglich ist jedoch der Verzicht auf die zeitgleiche persönliche Anwesenheit beider Vertragsparteien und auf den Postversand. Beide Vertragsparteien können ihre Ausfertigung des Vertrages auch separat unterzeichnen und die einseitig unterschriebenen Originalurkunden bei sich behalten. Die Übermittlung eines Scans per E-Mail an die jeweils andere Partei genügt.

TPP: Worauf müssen Vermieter und Mieter bei Vertragsabschlüssen auf diesem Weg besonders achten?

A. G.: Die Erstellung der Dokumente muss natürlich mit derselben Sorgfalt erfolgen wie bisher. Vorsicht ist vor allem bei Anlagen geboten, insbesondere auch bei Nachträgen. Denn Ursprungsmietvertrag, Nachträge und alle Anlagen hierzu müssen durch Bezugnahme eine Einheit bilden. Lange wurde vom BGH hierfür eine feste körperliche Verbindung mit der Ursprungsurkunde verlangt. Heute gilt auch eine gedankliche Zugehörigkeit als ausreichend. Um diese zweifelsfrei herzustellen, ist beispielsweise auf eine durchgehende Seitennummerierung im gesamten Dokument und auf eine exakte und konkrete Bezeichnung der einzelnen Anlagen zu achten. Einheitliche Kopf- und Fußzeilen helfen zusätzlich. Zudem ist zu empfehlen, dass – wie bisher – die einzelnen Seiten des Vertrags und auch der Anlagen paraphiert werden. Die Unterschrift gehört an das Ende des Vertragstexts selbst. Gleichwohl dürfte diese Vorgehensweise erheblich zeitsparender sein als die bisherigen Verfahren.

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