Auswirkungen der Corona-Krise auf Mietverträge im Handel – bleibt der von einer Zwangsschließung betroffene Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet?

04.06.2020

Aktuelle Situation gewerblicher Mieter und Vermieter

Die COVID-19 Pandemie lähmt aktuell die weltweite Wirtschaft und stellt auch Mieter und Vermieter vor bisher nicht gekannte Herausforderungen. Die staatlich angeordneten Schließungen führen zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen auf Seiten der gewerblichen Mieter, die dadurch nicht selten in Zahlungsschwierigkeiten geraten, vielfach wird sogar der Fortbestand von Unternehmen bedroht sein. Dabei geht es für die Beteiligten insbesondere um die Frage, ob Mieter trotz fehlender Nutzungsmöglichkeit zur Mietzahlung verpflichtet bleiben oder ob der Vermieter auf entsprechende Mieteinnahmen verzichten muss.

Rechtssichere Lösungen fehlen, Gerichtsentscheidungen gibt es bislang nicht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Deutschland musste sich noch nie mit einer der heutigen COVID-19 Pandemie vergleichbaren Situation befassen. In der Literatur wurden – insbesondere zu Beginn der Corona-Krise – vielfach interessengeleitete Einschätzungen publiziert, inzwischen hat sich die Diskussion versachlicht.

Nachfolgend soll ein kurzer Überblick über die aktuell vertretenen Lösungsansätze gegeben werden. Ausgangspunkt unserer Betrachtung soll dabei der Fall sein, dass die aufgrund der COVID-19 Pandemie behördlich angeordneten Geschäftsschließungen rechtmäßig sind und im Mietvertrag ein konkreter Mietzweck z.B. „Sporttextilgeschäft“ vereinbart ist. Sonderfälle wie die Vereinbarung einer Mindest- nebst Umsatzmiete bleiben ebenso außer Betracht, wie Fälle in denen im Mietvertrag einschlägige Vereinbarungen zur Risikoverteilung oder Force-Majeure-Klauseln enthalten sind.

Im Kern geht es also um die Frage, ob der von einer Zwangsschließung betroffene Mieter (insbesondere im Textileinzelhandel) zur Zahlung von Miete und Nebenkosten verpflichtet bleibt.

Lösungsansätze für wirtschaftlich angeschlagene Unternehmen

COVID-19-Gesetz

Das neue COVID-19-Gesetz ist Teil eines Maßnahmenpaketes des Bundes, das durch Bereitstellung von Liquiditätshilfen und weitere Maßnahmen (zum Beispiel Steuerstundungen) wirtschaftlich gefährdeten Unternehmen die Fortführung ermöglichen soll. Im Zusammenhang mit der Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen gewährt das Gesetz zwar für vor dem 8.3.2020 abgeschlossene Dauerschuldverhältnisse Verbrauchern und Kleinstunternehmen ein Leistungsverweigerungsrecht. Gem. Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB nF gilt dieses Leistungsverweigerungsrecht jedoch ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge.

Das Gesetz sieht im Hinblick auf Miet- und Pachtverhältnisse vielmehr (nur) ein „gesetzliches Kündigungsmoratorium“ vor (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen seitens des Vermieters, wenn es beim Mieter zu Zahlungsverzug wegen der COVID-19 Pandemie kommt), aber kein Leistungsverweigerungsrecht. Zahlungsklage ist auch im Urkundsverfahren denkbar.

Ausnahmen von der Zahlungspflicht – Lösungsansätze

Zur Frage einer möglichen Berechtigung zur Kürzung der geschuldeten Miete trifft das neue COVID-19 Gesetz keine Aussage. Auch die §§ 535 ff BGB enthalten für den Fall einer öffentlich-rechtlich bewirkten Schließung, die ihre Ursache nicht in der Mietsache hat, also nicht objektbezogen ist (COVID-19 Pandemie), keine ausdrückliche Regelung was mit den Zahlungsansprüchen (auf monatliche Nettomiete und Betriebskosten) ist. Gerichtsentscheidungen, insbesondere höchstrichterliche Rechtsprechung, gibt es bislang nicht. In der Literatur werden aktuell insbesondere die nachfolgenden Lösungsansätze vertreten:

Position 1 (günstig für Vermieter)

Nach dieser von einem Teil der Literatur vertretenen Ansicht trägt das Verwendungsrisiko ausschließlich der Mieter; er hat Einschränkungen hinzunehmen; der Vermieter schuldet nur die Überlassung zum vertragsgemäßen Gebrauch (abstrakt). In der Konsequenz bedeutet dies, dass der Mieter die Miete zahlen muss.

Diese Argumentation basiert auf der Prämisse, dass der Vermieter mit der Überlassung der Mietsache alles erfüllt hat, was er zu tun hatte; das Verwendungsrisiko trägt der Mieter. Daher schuldet der Mieter auch bei behördlich angeordneter Nutzungsuntersagung weiter die Miete.

Basis für diese Argumentation bildet die Rechtsprechung des BGH wonach grundsätzlich der Mieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trägt (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 3.3.2010 – XII ZR 131/08 oder bereits BGH, Urteil vom 16.2.2000 – XII ZR 279/97), sowie auch Urteil des BGH zur Nichtraucherschutzgesetzgebung vom 13.7.2011, XII ZR 189/09). Der Vermieter von Gewerberäumen ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters auf Grund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters.

Zur weiteren Untermauerung wird auch § 537 BGB herangezogen:

  • 537 Abs. 1 BGB sieht für den Fall eines in der Person des Mieters liegenden Grundes einer Gebrauchshinderung ausdrücklich Rechtsfolgen vor. In der Konstellation des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB soll der Vermieter seinen Anspruch auf Miete gerade nicht verlieren.

Allerdings ist es keineswegs so eindeutig, was aus § 537 BGB für den Pandemiefall folgt:

Einerseits könnte man versuchen, den Wegfall der Nutzungsfähigkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Zweck noch den in der Person des Mieters liegenden Gründen in Gestalt seiner persönlichen Nutzungsabsicht zuzuordnen. Ob diese noch von Wortlaut und mit dem Sinn der Norm vereinbar ist, erscheint jedoch sehr fraglich. Andererseits könnte man im Umkehrschluss auch argumentieren, dass Hinderungsgründe, die weder aus dem Bereich des Mieters noch des Vermieters stammen, den Mieter von seiner Zahlungspflicht befreien. Eine entsprechende „Sphärenzuweisung“ von Nutzungshindernissen wird in der Literatur durchaus vertreten.

Im Ergebnis wird man auf der Basis von § 537 BGB im Pandemiefall COVID-19 und einer darauf beruhenden vollständigen Nutzungsbeschränkung weder eine Befreiung des Mieters von seinen laufenden Zahlungsverpflichtungen, noch eine fortdauernde Zahlungspflicht ableiten können.

Position 2 (günstig für Mieter)

Die Gegenansicht zu vorstehender Position nimmt bei einem behördlichen Nutzungs- und Betriebsverbot „rechtliche Unmöglichkeit“ iSd §§ 275 Abs. 1, 2. Alt., 326 Abs. 1 Satz 1 BGB an. In der Konsequenz entfällt der Anspruch auf Miete; der Mieter muss keine Miete zahlen, der Vermieter erhält nichts.

Diese Argumentation beruht auf der Prämisse, dass der Vermieter nicht nur Räumlichkeit überlassen muss, sondern die Nutzung auch möglich sein muss; durch COVID-19 und die behördlich angeordnete Schließung ist eine Nutzung aber gerade nicht mehr möglich.

Fraglich ist aber, ob die Unmöglichkeitsregelungen der §§ 275 Abs. 1, 2. Alt., 326 Abs. 1 Satz 1 BGB überhaupt greifen.

Mieterleistung: Hinsichtlich der Zahlungspflicht des Mieters wird man Unmöglichkeit (§ 275 BGB) nicht annehmen können, da auch im Fall der pandemiebedingten Unbenutzbarkeit einer Mietsache aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen für den Mieter nach wie vor der Grundsatz gilt „Geld hat man zu haben“.

Vermieterleistung: Differenzierter zu betrachten ist die Frage, ob für die Vermieterleistung vorübergehende Unmöglichkeit angenommen werden kann und dementsprechend der Mieter gem. §§ 275, 326 BGB von seiner Gegenleistungspflicht in Gestalt von Miete und Nebenkosten(voraus)zahlung frei wird.

(§ 536 BGB steht mangels Anwendbarkeit der Annahme einer Unmöglichkeit nicht entgegen, siehe dazu unten)

Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (wobei nach dieser Ansicht der „Zustand“ nicht nur objektbezogen verstanden wird sondern auch die konkrete Nutzung muss möglich sein). In der hier zu behandelnden Konstellation ist eine solche Überlassung niemandem mehr möglich, da die Nutzung der Mietsache zum vertraglich vorgesehenen Zweck kraft Hoheitsakt verboten ist. Zur Untermauerung dieser Ansicht wird auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts (zum Tanzveranstaltungsverbot für ein Tanzcafé im Ersten Weltkrieg) verwiesen und eine Parallele zum Nutzungsverbot unter der COVID-19 Pandemie gezogen.

Es ist anerkannt, dass eine Unmöglichkeit iSd § 275 BGB auch in Gestalt der rechtlichen Unmöglichkeit bzw. durch ein rechtliches Hindernis eintreten kann (z.B. fehlende Genehmigungsfähigkeit der Nutzung bzw. der Errichtung der Mietsache). Auf dieser Basis lässt sich argumentieren, dass die COVID-19 Pandemie zu einem rechtlichen Hindernis („Lockdown“) führt. Die Annahme von Unmöglichkeit setzt insbesondere kein Verschulden voraus. In der Konsequenz bedeutet das, dass der Mieter für den Fall eines generellen Nutzungsverbots von einer Gegenleistungspflicht befreit wird § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Für den Fall einer verbleibenden Restnutzung der Mieträume (z.B. „to-go-Verkauf“) lässt sich aus §§ 275, 326, 441 Abs. 3 BGB analog auch eine notwendige Anpassung der Gegenleistungspflicht des Mieters herleiten.

Allerdings ist auch die Annahme einer (Teil-)Unmöglichkeit der Vermieterleistung nicht zwingend, sondern hängt von den gesetzten Prämissen ab: Sieht man den Vermieter als nur zur Überlassung der Mietsache in einem generell zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (objektbezogene Nutzungsmöglichkeit) verpflichtet an (so auch BGH, vgl. oben), wäre seine Leistung auch unter Geltung der COVID-19-Pandemievorschriften nicht nur nach wie vor möglich, sondern mit Übergabe der Mietsache auch erbracht worden.

Dementsprechend wird in der Literatur vertreten, dass eine Störung der Nutzungstätigkeit des Mieters aufgrund von Gesetzten, Epidemien, etc. die Mietzahlungsverpflichtung grundsätzlich unberührt lässt und allenfalls über § 313 Abs.1 BGB eine Korrektur möglich sei.

Mangel § 536 BGBMietminderung

In der gegenwärtigen Diskussion wird mitunter ein Mangel der Mietsache iSd § 536 Abs. 1, 2. Alt. BGB angenommen.

Bei Gewerbemietverhältnissen ist in der Literatur strittig, ob Nutzungsverbot/Betriebsverbote aufgrund der Corona-Pandemie als Mangel qualifizieren. Legt man die Rechtsprechung des BGH zugrunde, wird man nicht von einem Mangel ausgehen können:

Zwar geht der für Gewerberaummietrecht zuständige XII Zivilsenat des BGH in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Nutzung der Mietsache einen Mangel iSd § 536 BGB darstellen können; um einer Ausuferung des Mangelbegriffs und den einschneidenden Folgen eines Mangels vorzubeugen, verlangt der BGH aber für die Eröffnung des Anwendungsbereichs des § 536 BGB eine Anknüpfung der öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen an die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der jeweiligen Mietsache („Individualansatz“). Die Beschränkungen dürfen ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.

Die bundesweit angeordneten hoheitlichen Schließungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie stellen nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern auf die Nutzungsart der betroffenen Baulichkeit. Die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude sind für die Schließungsmaßnahmen unerheblich. Maßgeblich sind allein die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet. Damit beruhen die Nutzungsbeschränkungen aber gerade nicht auf dem Zustand, der Beschaffenheit oder der Lage der einzelnen Mietsache, sondern sind betriebsbezogen. Die Annahme eines Mangels gem. § 536 BGB für die Fälle der flächendeckenden hoheitlichen Schließung von Ladenlokalen dürft vor diesem Hintergrund ausscheiden.

Wenn man dennoch davon ausgeht, dass eine Minderung dem Grunde nach vorliegt, dann schuldet der von der zwangsweisen (hoheitlichen) Schließung betroffene Mieter weder Miete noch (Vorauszahlungen auf) Betriebskosten für die Dauer der Geltung des Verbots. Strittig dürfte dann allerdings die Höhe des konkreten Minderungsbetrags sein und vom jeweiligen Einzelfall abhängen.

Störung der Geschäftsgrundlage und Vertragsanpassung § 313 BGB

Ein nicht unerheblicher Teil der Stimmen in der Literatur ist im Rahmen der aktuellen Diskussion der Auffassung, dass die Lösung für die hier zu behandelnde Problematik der COVID-19 Pandemie in § 313 Abs. 1 BGB, dem Wegfall der Geschäftsgrundlage, zu finden ist.

  • Aufgrund der verfügten Corona-Nutzungsverbote sei eine Störung der vertraglichen Geschäftsgrundlage anzunehmen, wobei die Argumentation – vereinfacht – wie folgt zusammengefasst werden kann:
  • Vertragszweck ist der Betrieb des Gewerbes / des Geschäfts in den angemieteten Räumen. Dies ist aufgrund des behördlichen Verbots (zeitweilig) nicht erlaubt und deshalb unmöglich. Die Geschäftsgrundlage ist zumindest gestört.
  • Bei Abschluss des Mietvertrages vor Verkündung des Pandemiestatus in Deutschland musste mit einer solchen Störung niemand rechnen. Der Vertrag wäre nicht oder nicht in der vorliegenden Form geschlossen worden, wenn das Pandemieereignis zuvor bekannt gewesen wäre.
  • Ein Festhalten am Vertrag zu den bisherigen Konditionen ist für beiden Parteien unzumutbar: Der Vermieter müsste dann seine Räume nicht mehr entgeltlich, sondern unentgeltlich zu Verfügung stellen, was unter anderem zu erheblichen Finanzierungsproblemen führen kann. Der Mieter müsste andererseits – sofern kein Minderungsrecht angenommen wird – die volle Miete leisten, ohne die Räume weiter nutzen zu können.
  • Rechtsfolge: Anpassungsanspruch (oder fristloses Kündigungsrecht, wenn eine Anpassung nicht möglich oder zumutbar ist).

Wenn man die Anwendbarkeit und das Vorliegen der Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage bejaht, ist der betroffene Vertrag grundsätzlich anzupassen, bevor lediglich im Ausnahmefall ein Kündigungsrecht in Betracht kommt.

Auf welche Weise die Vertragsanpassung zu erfolgen hat, lässt sich § 313 BGB allerdings nicht entnehmen. Bei der Vielgestaltigkeit der Lebenssachverhalte dürfte es schwierig werden, die im Rahmen der Bewältigung der COVID-19 Pandemie anstehenden Probleme für bestehende Gewerberaummietverträge vorhersehbar und verlässlich in den Griff zu bekommen, hier wird es letztlich immer auf den jeweiligen Einzelfall ankommen. In der Rechtsprechung besteht eine gewisse Tendenz, das Risiko im Zweifel – d.h. wenn es keine Anhaltspunkte für eine andere Risikozuweisung gibt – zwischen den Parteien hälftig zu teilen, so dass eine Mietreduzierung um 50% in Betracht kommt. Dabei kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die im COVID-19-Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie getroffene Risikoverteilung zusätzlich bei der Berechnung der Quotelung zu berücksichtigen ist.

Anzumerken ist aber auch, dass auch der Lösungsansatz „Störung der Geschäftsgrundlage“ nicht ohne Angriffspunkte ist. Insbesondere die Frage der generellen Anwendbarkeit dieses Lösungsansatzes neben dem COVID-19-Gesetz ist bislang ungeklärt. Ebenso gibt es kritische Stimmen, die das Rechtsinstitut schon dann nicht als die geeignete Grundlage ansehen, wenn es sich nur um eine „kurzfristige“ Veränderung handelt. Die COVID-19 Untersagungsverfügungen haben bisher „nur“ zu relativ kurzzeitigen Schließungen geführt.

Empfehlungen und Ausblick

Festzuhalten bleibt, dass in der Literatur die unterschiedlichsten Auffassungen vertreten werden und auf den ersten Blick für jede Auffassung durchaus Ansatzpunkte im Gesetz gefunden werden können. Es bleibt also spannend, bis die ersten Gerichtsentscheidungen für Rechtsklarheit sorgen.

Vor diesem Hintergrund sollte aber auch klar sein, dass ein „Beharren auf Maximalpositionen“ in dieser schwierigen und außergewöhnlichen Corona-Zeit keinem hilft: Wenn der Vermieter die schwierige Corona-Zeit finanziell nicht übersteht, muss sich der Mieter mit dem Insolvenzverwalter auseinandersetzen; bei einer etwaigen Zwangsversteigerung des Mietobjekts ist zu bedenken, dass dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Andererseits, wenn der Mieter insolvent wird, ist das für den Vermieter auch nicht ohne Risiko, denn ihm bricht dann ein langfristiges Mietverhältnis weg. (Dass dies im Fall einer Value-add Immobilie für den Vermieter durchaus auch Chancen bieten kann, soll hier nicht weiter vertieft werden).

Aus Rechtsberatungssicht ist in jedem Fall wichtig, dass bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr bei Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter das gesetzliche Schriftformerfordernis beachtet wird. Andernfalls läuft man Gefahr, sich das Risiko einer vorzeitigen Kündbarkeit „einzufangen“. Bekanntermaßen sind auch in den Mietverträgen häufig anzutreffende sogenannte Schriftformheilungsklauseln nach der (nicht mehr ganz so jungen) Rechtsprechung des BGH unwirksam. Die Schriftformthematik wird insbesondere dann relevant, wenn die getroffenen Regelungen eine Auswirkung von über 1 Jahr haben (das können z.B. Regelungen für eine 2./3. Pandemie-Welle sein, die damit in die Zukunft wirken).

Sofern man in der noch andauernden Pandemie-Krise einen Ausblick wagen möchte, so ist im Hinblick auf Mietverträge insbesondere im Textileinzelhandel als Folge der Corona-Krise zu erwarten, dass es wohl zu Mietsenkungen kommen wird. Viel spricht dafür, dass sich die Höhe der Miete künftig noch mehr an Frequenz und Umsatz orientieren wird und eine Mindestmiete die Ausnahme werden dürfte.

Dr. Angela Klingmüller, LL.M.

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