ASD|REAL ESTATE NEWS: Berliner Mietendeckel nichtig!

16.04.2021

Bundesverfassungsgericht erklärt den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig: Hohe Nachzahlungen und Kündigungen könnten folgen!

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem am 15.04.2021 veröffentlichten Beschluss den Berliner Mietendeckel für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt.

Nach der Begründung der Karlsruher Richter fallen Regelungen zur Miethöhe für frei finanzieren Wohnraum in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Das bedeutet, „die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat“.

Da der Bund als Gesetzgeber das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch bereits abschließend geregelt habe – etwa mit der bundesweit geltenden Mietpreisbremse – sei aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das Mietendeckelgesetz in Berlin ebenfalls die Miethöhe regele, aber noch stärker in die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern eingreift als die Regelung des Bundes, „ist es insgesamt nichtig“.

Das Gericht entschied über eine Normenkontrollklage, die 284 Abgeordnete der Bundestagsfraktion von Union und FDP eingereicht hatten, sowie jeweils über eine Richtervorlage des Landgerichts Berlin und des Amtsgerichts Mitte.

Was bedeutet das für die Mieter?

Der Beschluss bedeutet, dass Berliner Mieter und Mieterinnen weder berechtigt waren, ihre Mieten ab dem 23. Februar 2020 einzufrieren, noch sie ab dem 23. November 2020 zu senken. Sie müssen nun wieder die vertraglich vereinbarte Miete zahlen.

Zudem müssen die Mieter die Differenz zur abgesenkten Miete erstatten, denn das Berliner Mietendeckelgesetz verstieß von Anfang an (ex tunc) gegen das Grundgesetz. Dies zumal das Bundesverfassungsgericht sogar einen Eilantrag von Vermietern zur Aussetzung des Gesetzes zurückgewiesen hatte und dies damit begründete, dass die Vermieter sich eine rückwirkende Zahlung der erlassenen Mieten bis zum Urteil versprechen lassen könnten.

Das haben viele Vermieter getan. Sie teilten Mietern die neue Deckelmiete mit und zugleich die neue fällige Miete nach dem BGB. Diese sog. „Schattenmieten“ bzw. „Transparenzmieten“ waren also nie ungültig und können nun eingefordert werden.

Aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts folgt, dass solche Mieten, die zwar mietvertraglich wirksam vereinbart, jedoch aufgrund der Regelungen des Berliner Wohngesetzes zunächst nicht gezahlt worden sind, von den Mietern an die Vermieter nachgezahlt werden müssen.

Dem Vermieter steht somit ein Nachforderungsanspruch auf die zu wenig gezahlten Mieten zu. Danach kann der Vermieter die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der aufgrund des Mietendeckels herabgesetzten Miete verlangen.

Dieser Anspruch erfasst ausstehende Mieten sowohl bei solchen Mietverhältnissen, die bereits vor Inkrafttreten des Mietenwohngesetzes (23.02.2020) bestanden (Bestandsmietverhältnisse), als auch bei Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten des Mietenwohngesetzes (23.02.2020) abgeschlossen worden sind. Dies bedeutet im Einzelnen, dass

  • die Mietdifferenz bei Bestandsmietverhältnissen jedenfalls ab dem 23.11.2020 bzw. seit der Dezembermiete nachgefordert werden kann, wenn die Miete an die Mietobergrenzen angepasst werden musste;
  • die Mietdifferenz bei Bestandsmietverhältnissen schon ab dem 23.02.2020 nachgefordert werden kann, wenn die Miete nach Inkrafttreten des Gesetzes „eingefroren“ worden war;
  • die Mietdifferenz bei Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten des Mietenwohngesetzes abgeschlossen worden sind, von dem Zeitpunkt des Mietbeginns nachgefordert werden kann, wobei insbesondere in diesen Fällen darauf zu achten sein wird, ob in den Mietverträgen eine nicht gedeckelte vertragliche Miete vereinbart worden ist, oder ob die Parteien möglicherweise irrtümlich die Mietendeckelmiete als die vertragliche Miete vereinbart haben. worden ist, oder ob die Parteien möglicherweise irrtümlich die Mietendeckelmiete als die vertragliche Miete vereinbart haben.

Was ist zu tun?

Da der Mietendeckel nichtig ist, gilt wieder die Miete nach dem BGB, also muss dieser Betrag auch wieder bis zum dritten Werktag jedes Monats von dem Mieter geleistet werden. Außerdem haben nun alle Mieter, die von einer Absenkung profitierten, Mietschulden, nachdem sie den Vermietern die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der gedeckelten Miete, vom Zeitpunkt der Mietsenkung an gerechnet, erstatten müssen.

In Fällen, in denen die Mietrückstände zwei Monatsmieten entsprechen, kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, möglicherweise ist hierzu nicht einmal eine Abmahnung erforderlich. Allerdings ist im Zusammenhang mit den Nachforderungen der Mietdifferenz darauf zu achten, wie die konkrete Vereinbarung in Mietverhältnissen bzw. die Zusage in dem Informationsschreiben ausgestaltet ist.

Sollte der Vermieter den Mietern hier angekündigt haben, dass er die Mietdifferenz für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Mietenwohngesetzes gesondert nachfordern wird, so darf er sich nicht darauf verlassen, dass die Mieter die Nachzahlungen ohne eine solche Aufforderung leisten werden.

Auch Mieterhöhungen einer vereinbarten Index- oder Staffelmiete oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel können nun wieder ausgesprochen werden, insoweit dürfte eine Welle zu erwarten sein.

Welche Möglichkeit gibt es, hohe Mieten zu begrenzen?

Mieter werden möglicherweise verstärkt die Möglichkeit nutzen, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Mietpreisbremse bei verschiedenen Ausnahmetatbeständen wie Neubau nach 01.10.2014, höhere Vormiete oder umfassende Modernisierung nicht greift.

Die Mietpreisbremse sieht eine Obergrenze vor, die sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent ergibt. Grundlage für diesen Wert ist in Berlin noch der Mietspiegel aus dem Jahr 2019, der unabhängig vom nichtigen Mietendeckels weiterhin gültig ist.

Im Mai 2021 wird ein neuer Berliner Mietspiegel erwartet. Erstmals wird es für Berlin einen per Index ermittelten Mietspiegel geben. Die Mietspiegelwerte werden anhand des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fortgeschrieben. Es wird daher mit einer Steigerung der Mieten von ca. 2 % gerechnet.

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Susanne SchießerPetra DechantPiotr Piekut

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