Immobilienfinanzierung in Zeiten von Corona – was passiert jetzt
COVID19 – ASD|REAL ESTATE NEWS
Immobilienfinanzierung in Zeiten von Corona – was passiert jetzt
1. Was passiert auf dem Immobilienmarkt
Die von der WHO am 11.03.2020 offiziell zur Pandemie erklärte Ausbreitung des Corona-Virus (SARS-CoV-2) hat bereits zum jetzigen Zeitpunkt erhebliche wirtschaftliche und soziale Folgen für die Weltbevölkerung.
Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien stellt sich nunmehr die wirtschaftlich schwerwiegende Frage, wie sich diese Krise auf bestehende – häufig langfristig eingegangene – Mietverhältnisse und auch bei der Gestaltung von Neuabschlüssen auswirkt. Erste – medienwirksame – Ankündigungen der Einstellung von Mietzahlungen sind erfolgt, Unternehmen suchen das Schutzschirmverfahren im Rahmen des Insolvenzrechts.
Ein Ende der Fahnenstange ist noch nicht abzusehen. Das Schicksal der Mietverträge wiederum hat unmittelbaren Einfluss auf die laufenden Immobilienfinanzierungen.
Darüber hinaus hat die Corona-Pandemie erhebliche Auswirkungen auf die Baustellen. Materialien fehlen, Arbeitskräfte müssen der Baustelle fernbleiben oder zur Einhaltung von Abstandsregeln unter Effizienzeinbußen arbeiten; Baustillstände, Bauverzögerungen und Störungen in Planungs- und Genehmigungsprozessen treten bereits ein und werden kaum vermeidbar sein. Auch dies hat unmittelbaren Einfluss auf die Finanzierungen von Developer- und Bauträgermaßnahmen.
Was ist für die Immobilienbranche in dieser Situation zu beachten? Wo lauern die Gefahren? Wir von ARNECKE SIBETH DABELSTEIN dürfen im Folgenden einige praxisrelevante Auswirkungen zumindest grundsätzlich darstellen und Ihnen Handlungsempfehlungen mit Blick auf die laufenden Finanzierungsverträge und mögliche Störungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie an die Hand geben.
2. Zahlungen der Mieten und Mietmoratorium
Der Bundestag sah wegen der Corona-Krise aufgrund der grundsätzlichen Risikoverteilung im Mietvertrag zu Lasten des Mieters Nachbesserungsbedarf und hat verschiedene wirtschaftliche Unterstützungsmaßnahmen u.a. für Mieter und Pächter am 25. März 2020 beschlossen (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).
Dieser Eingriff des Gesetzgebers wird zu erheblichen Liquiditätsengpässen bei Vermietern führen, diese wiederum zu Zahlungsschwierigkeiten in Bezug auf die laufenden Finanzierungen.
Für Mietverträge über Grundstücke und Räume sowie für Pachtverträge gilt ein vorübergehender Kündigungsausschluss (bis 30.06.2022) wegen ausbleibender Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020. Die unterbleibende Zahlung des Mieters/Pächters muss gerade auf der Ausbreitung der Corona-Pandemie beruhen; die Nichtleistung aus anderen Gründen führt nicht zum Ausschluss des Kündigungsrechts.
Hat der Mieter Zahlungsrückstände, die vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten sind, nicht bis zum 30.06.2022 wieder ausgeglichen, kann der Vermieter nach diesem Zeitpunkt wegen der – dann alten – Rückstände kündigen.
Die grundsätzlichen Fälligkeitsregelungen des BGB bleiben jedoch nach der gesetzlichen Regelung unberührt, so dass der Mieter, der jetzt wegen der Corona-Pandemie nicht zahlt, Verzugszinsen – nach Gesetz oder Vertrag – zu entrichten hat. Die Regelung stellt nach der Gesetzesbegründung eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht.
Diverse Mieter, vom kleinen Einzelhändler bis hin zu weltweit tätigen Großkonzernen, haben darüber hinaus von ihren Vermietern eine Reduzierung, teils einen vollständigen Wegfall der Mietzahlungspflicht für den Zeitraum behördlich angeordneter Ladenschließungen verlangt und einseitig Zahlungen eingestellt.
3. Einfluss auf die Finanzierungen
Die Banken und andere Finanzierer haben in den vergangenen Jahren Bestandsobjekte vor allem basierend auf dem Cash-Flow, also den Miteinnahmen, finanziert. Daher beinhalten die Verträge teilweise umfassende Mechanismen zur Sicherung des Cash-Flows.
Darüber hinaus können Kündigungsrechte des Kreditgebers bestehen, falls die der Kreditgewährung zugrunde gelegten Mieteinnahmen ausbleiben oder auch nur auszubleiben drohen. Die Finanzierungsverträge beinhalten regelmäßig keine spezifischen Regelungen, die konkret auf den Umgang mit Epidemien oder die daraus resultierenden Folgen zugeschnitten sind. Es gibt jedoch allgemeine Klauseln, die Anwendung finden.
(a) Stundungen und Kündigungsschutz
Die gegenwärtige Situation und dadurch verursachte Einnahmenausfälle oder ‑verschiebungen werden Verbraucher und Unternehmen insgesamt schmerzhaft treffen. Kredite werden in der Regel aus den erzielten Einnahmen abbezahlt. Die zur Zeit der Kreditaufnahme unvorhersehbaren krisenbedingten Einbußen führen dazu, dass die Rückzahlung oder die regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen nicht oder nur noch mit Abstrichen geleistet werden können.
Der Kreditnehmer gerät in Gefahr, dass der Kreditvertrag verzugsbedingt gekündigt und die gewährten Sicherheiten verwertet werden. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie vom 25. März 2020 sieht im Hinblick auf vor dem 8. März 2020 geschlossene Kreditverträge weitgehende Stundungsregelungen vor.
Allerdings hat der Gesetzgeber diesen Schutz auf Verbraucher und Kleinstunternehmen (bis 9 Mitarbeiter und EUR 2 Mio. Bilanzsumme bzw. Umsatz) beschränkt, so dass die übrigen Unternehmen nicht vom Leistungsverweigerungsrecht profitieren und es daher für diese weiterhin bei den bestehenden gesetzlichen und vertraglichen Regelungen bleibt.
(b) Vertragliche Kündigungsmöglichkeiten
Dem Finanzierer stehen nach den marktüblichen vertraglichen Regelungen unter Umständen mehrere Möglichkeiten zur Kündigung der Verträge zu. Die Ausführungen sind im Lichte der unter (a) beschriebenen Einschränkungen zu sehen.
a. Zahlungsverzug
Die Nichtzahlung der fälligen Zinsen und vereinbarten Tilgungsraten begründet unmittelbar ein Recht des Kreditgebers zur Kündigung der Kreditverträge und Verwertung der Sicherheiten. Die Verträge beinhalten in der Regel eine Heilungsfrist für Nichtzahlung, die zwischen 3 und 10 Bankarbeitstage beträgt.
In der gegenwärtigen Situation ist es wichtig, die durch ausbleibende Mietzahlungen entstehenden Cash-Flow-Defizite rechtzeitig dem Finanzierer zu kommunizieren und ggf. um eine zeitlich begrenzte Suspendierung der vertraglichen Zahlungspflichten zu bitten.
Die Reaktionen der Finanzierer, die wir gegenwärtig im Markt sehen, sind allerdings (noch) eher verhalten, zumindest die Weiterzahlung der Zinsen wird verlangt.
b. Finanzkennzahlen
In vielen Finanzierungsverträgen sind sog. Finanzkennzahlen vereinbart, die auf Grundlage der prognostizierten oder tatsächlich vereinnahmten Mieten berechnet werden. So sieht Ziffer 17 des Kreditvertragsmusters zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien des Verbands der Deutschen Pfandpfandbriefbanken (VDP) den sog. Zinsdeckungsgrad (Interest Service Cover Ratio – ISCR) und den sog. Schulddienstdeckungsgrad (Debt Service Cover Ratio – DSCR) vor.
Für beide werden nur tatsächliche Einnahmen aus unkündbaren oder ungekündigten Mietverträgen berücksichtigt. Das Muster der Loan Market Association für Immobilienfinanzierungen sieht ebenfalls ISCR und DSCR vor, die auf Basis der prognostizierten oder eingenommenen Mieten berechnet werden. Mieter, die sich im Zahlungsverzug befinden, bleiben dabei außer Betracht.
Die Regelung ist nicht unüblich in den Finanzierungsverträgen; teils sollen bei der Prognose der Einnahmen trotz aktuell laufender Mietzahlungen auch Mieter außer Betracht bleiben, die sich in Zahlungsschwierigkeiten befinden oder insolvent sind. In allen Regelungskonstellationen kann, wenn es zu einem Ausfall von Mieteinnahmen kommt oder zu Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern, bei dem nächsten Berechnungstermin eine Verletzung einer Finanzkennzahl vorliegen; dies gilt insbesondere bei Verträgen, die auf eine Prognose abstellen.
Eine derartige Verletzung einer Finanzkennzahl kann verschiedene Folgen haben, so beispielsweise eine Zinserhöhung oder auch ein Recht zur Kündigung des Kreditvertrages.
Wir empfehlen, die wirtschaftliche Lage der Mieter, vor allem bei den Ankermietern, engmaschig zu überprüfen und potenzielle Schwierigkeiten rechtzeitig mit den Finanzierern zu besprechen, um eine passende Lösung zu finden.
Eine solche Lösung kann die Aussetzung der Berechnung von Finanzkennzahlen für einen bestimmten Zeitraum oder auch die Verstärkung von Sicherheiten sein. Finanzkennzahlen können nicht nur in Kreditverträgen, sondern auch in Anleihebedingungen vereinbart worden sein. Daher ist auch eine außerordentliche Kündigung einer Anleihe im Falle der Verletzung einer Finanzkennzahl denkbar.
c. Verschlechterung der Vermögensverhältnisse
Wenn in den Vermögensverhältnissen des Kreditnehmers oder der Werthaltigkeit einer Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, hat der Kreditgeber ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn dadurch die Rückzahlung des Kredits, auch unter Verwertung der Sicherheiten, gefährdet wird (§ 490 BGB).
Ähnliche Regelungen finden sich auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Finanzierer. Verschlechtern sich infolge der Corona-Epidemie wegen ausbleibenden Mietzahlungen die Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers oder die Werthaltigkeit der Sicherheiten (dazu gehört regelmäßig auch die Abtretung der Mietansprüche!), könnte der Finanzierer den Kredit kündigen, unabhängig davon, ob der Kreditnehmer diese Verschlechterung verschuldet hat.
Auch hier gilt es, frühzeitig Kontakt zu dem Finanzierer zu suchen, um die Kündigung abzuwenden und mögliche Alternativen zu besprechen. Häufig werden Immobilien nicht durch einen Kreditvertrag, sondern durch eine Immobilienanleihe finanziert.
§ 490 BGB findet auf eine Anleihe keine Anwendung; jedoch können die Anleihebedingungen ein ausdrückliches Kündigungsrecht bei der Verschlechterung von Vermögensverhältnisses vorsehen.
Darüber hinaus kann eine Kündigung aus wichtigem Grund unter den Voraussetzungen des § 314 BGB ausgesprochen werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann und die Gründe, auf die die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des Kündigungsgegners liegen.
Inwieweit die Folgen einer Corona-Pandemie zur Sphäre des Anleiheschuldners zählen, ist nicht pauschal zu beantworten; ggf. wären das Krisenmanagement und weitere Maßnahmen der Unternehmensführung in der Abwägung der Gesamtsituation zu berücksichtigen.
d. Material Adverse Effect / Material Adverse Change (MAC)
Häufig beinhalten Finanzierungsverträge sog. Material Adverse Effect- oder Material Adverse Change (MAC)-Klauseln: den Eintritt eines Umstandes, der zu einer wesentlich nachteiligen Veränderung der Geschäftstätigkeit, der Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage oder der Ertragsaussichten des Kreditnehmers geführt hat oder voraussichtlich führen wird.
Ein solcher Umstand kann den Finanzierer zur Kündigung der Finanzierung berechtigen. Ob die Corona-Pandemie und deren Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit oder die Ertragslage des Unternehmens die Rechtsfolgen eines MAC auslösen können, hängt vom Einzelfall und vom Wortlaut der konkreten MAC-Klausel ab.
Die Klauseln sind allerdings in der Regel sehr allgemein formuliert, eine Kündigung nur aufgrund einer MAC-Klausel ist im Markt eher unüblich und bedarf einer anspruchsvollen Argumentation seitens des Finanzierers.
4. Bauträgerfinanzierung
Aktuell gibt es noch keine speziellen gesetzlichen oder auf Bundes- oder Länderebene wirksamen behördlichen Anordnungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie bezogen auf die Ausführung von Bauvorhaben.
Bis auf weiteres dürfen Bauvorhaben somit – auch bei einer bestätigten Corona-Infektion auf der Baustelle – fortgeführt werden.
Die Ausbreitung des Virus und hierauf beruhende allgemeine behördliche Maßnahmen, wie etwa Einreiseverbote, Lieferbeschränkungen, Gebietsabriegelungen, Betriebsschließungen von Lieferanten durch behördliche Anordnungen (Quarantäne) sowie Behördenschließungen/Verzögerungen bei Genehmigungen, die klar auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind, führen jedoch zu erheblichen Störungen im laufenden Baubetrieb und stellen im Grundsatz Umstände der höheren Gewalt dar.
Ausführende Unternehmen sind in ihrer Leistungserbringung behindert, was zur Verzögerung der Baufertigstellung oder – schlimmstenfalls – zu einem vollständigen Baustopp führen kann.
In der Regel bestehen in derartigen Fällen höherer Gewalt keine Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmen wegen Verzögerungen in der Fertigstellung, die ihm in der Folge entstehenden Nachteil und Mehraufwände hat der Developer/Bauträger regelmäßig selbst zu tragen; eine Weiterbelastung an Käufer ist in der Regel auch ausgeschlossen.
a. Kündigung der Finanzierung
Grundsätzlich gelten die obigen Ausführungen auch für die Bauträgerfinanzierung, insbesondere bezüglich der MAC-Klauseln und der Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Finanzkennzahlen bei einer typischen Bauträgerfinanzierung stellen allerdings nicht auf den Cash Flow, sondern auf das Verhältnis des Kreditbetrages zu den Baukosten (Loan to Costs – LTC) ab.
Durch die steigenden Kosten (zB wenn man anstelle eines insolventen oder anderweit leistungsunfähigen Subunternehmers kurzfristig eine teure Alternative in Anspruch nehmen muss) kann es zum Bruch der Finanzkennzahl kommen, der wiederum zu einer Kündigung der gesamten Finanzierung führen kann. Darüber hinaus wären die (Mehr-)Kosten aus der Liquidität des Bauträgers zu decken, dies könnte ihn in weitere Schwierigkeiten bringen.
Ein typischer Bauträgerfinanzierungsvertrag beinhaltet einen Zeitplan (Milestones) für den Baufortschritt, der einzuhalten ist. Dies ist dem Finanzierer wichtig, denn der Zeitplan dient der Absicherung der rechtzeitigen Rückzahlung der Finanzierung aus Objektabverkäufen oder Refinanzierung im Falle der Vermietung.
Die Nichteinhaltung der Milestones kann durchaus zur Kündigung der Finanzierung insgesamt führen.
Grundsätzlich empfehlen wir hier, rechtzeitig auf die Finanzierer zuzugehen und Heilungsfristen für die Milestones anzufragen, sowie eine Prolongation der gesamten Finanzierung zu verhandeln, wenn infolge der Corana-Pandemie die pünktliche Fertigstellung und damit die Veräußerung/Vermietung des Objektes gefährdet ist.
b. Weitere Auszahlungen
Gerade bei der Bauträgerfinanzierung ist es wichtig, dass der Kreditnehmer die Kreditraten parallel zum Baufortschritt ziehen kann und damit die laufenden Baukosten begleichen kann.
Allerdings hat der Kreditgeber im Fall der Verletzung einer Finanzkennzahl oder von – im Auszahlungsfall regelmäßig zu wiederholenden – Zusicherungen nach den Bestimmungen des Kreditvertrages (neben etwaigen Zinserhöhungen oder Kündigungsmöglichkeiten) häufig das Recht , weitere Auszahlungen zugesagter Mitteln zu verweigern.
Auch hier hilft es, frühzeitig Kontakt zu den Finanzierern aufzunehmen und offen zu kommunizieren. Weiterhin empfehlen wir, die für ein Auszahlungsgesuch erforderlichen Zusicherungen des Kreditnehmers genau zu überprüfen und deren Richtigkeit in der aktuellen Situation zu hinterfragen, um etwaige Haftungsrisiken aufgrund der Abgabe unrichtiger Zusicherungen zu vermeiden und dem Finanzierer keine weitere Möglichkeit für eine Kündigung aufgrund einer unrichtigen Zusicherung einzuräumen.
5. Wie geht es weiter?
Die Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009 hat gezeigt, dass selbst in einer originär durch den Finanzbereich ausgelösten Krise rechtlich bestehende Kündigungsmöglichkeiten seitens der Finanzierer nicht wahrgenommen wurden, solange zumindest die laufende Zahlung von Zinsen gewährleistet war.
Verletzungen von Finanzkennzahlen und/oder Verschlechterungen der Vermögensverhältnisse (insbesondere aufgrund gebotener Abwertungen von Immobilien) wurden häufig – auch stillschweigend -geduldet. Allerdings können viele Immobilienunternehmen tatsächlich in Zahlungsschwierigkeiten geraten, wenn die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum ausbleiben.
Die vom Gesetzgeber gegenwärtig vorgesehenen Maßnahmen gehen vom Abklingen der Krise bis zum Herbst 2020 aus, eine Verlängerung der Maßnahmen ist allerdings nicht ausgeschlossen. Das Risiko, dass selbst Mittel zur regelmäßigen Zahlung wenigstens der Zinsen nicht mehr erwirtschaftet werden können, ist vor diesem Hintergrund nicht völlig auszuschließen; dies führt nach unserer Erfahrung kurzfristig zu Vertragskündigungen und Verwertung von Sicherheiten.
Viele Anfragen an uns zielen auf die auch in diesem Beitrag angerissenen Rechte und Pflichten und die Rechtspositionen der Beteiligten ab. Der aktuellen Ausnahmesituation, die alle vor bisher nicht dagewesene Herausforderungen stellt und noch in verstärktem Maße stellen wird, kann jedoch nicht mit dem Beharren auf Positionen und „Rechthaben“ begegnet werden.
Alle werden täglich auf neue Entwicklungen reagieren müssen, diese Umstände haben unmittelbar einen Einfluss auf das Verhalten der Beteiligten an einer Finanzierung. Wir stehen hier wohl erst am Anfang der Problemketten.
Projekte können nur vor dem Scheitern bewahrt werden, wenn alle Beteiligten partnerschaftlich und lösungsorientiert miteinander umgehen und offen kommunizieren, um schnelle und flexible Lösungen zu finden.
Kooperation ist dabei auch keine rein moralische Kategorie und auch nicht „nur“ eine finanztechnische Notwendigkeit. Man muss, auch aus rechtlicher Sicht, erst einmal miteinander reden und ernsthaft nach Lösungen suchen, um gemeinsam den Schaden klein zu halten, bevor Leistungen oder Zahlungen verweigert, Schadensersatz gefordert oder Kündigungen ausgesprochen werden.
Über die künftigen Entwicklungen werden wir Sie an dieser Stelle weiterhin auf dem Laufenden halten. Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der Finanzierungsverträge und bei der Kommunikation mit Finanzierern im Rahmen der bestehenden Finanzierungen und auch bei allen anderen Corona-bedingten Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr ASD | REAL ESTATE Team
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