BGH verpflichtet Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

10.07.2020

BGH verpflichtet Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz unrenoviert übergebener Wohnung – jedoch unter Kostenteilung

 

Der für Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren (VIII ZR 163/18 sowie VIII ZR 270/18) entschieden, dass den Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann trifft, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturtragung durch den Mieter nur aus diesem Grund unwirksam ist. Der Mieter muss sich jedoch in angemessenem Umfang an den Kosten beteiligen.

Zunächst hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist, sofern die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und dem Mieter hierüber kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.

Ungeklärt war jedoch bisher die Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Ausgangspunkt für die den Vermieter (mangels wirksamer Übertragung auf den Mieter ist die gesetzliche Regelung maßgeblich) treffende Erhaltungspflicht ist der vertragsgemäße Zustand des Mietobjektes. Mangels abweichender Vereinbarung ist dies der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter.

Dies führt jedoch nach den Urteilen des BGH nicht dazu, dass der Vermieter im Falle einer wesentlichen Verschlechterung des Dekorationszustandes seit Übergabe die „frische“ Renovierung der unrenoviert übergebenen Wohnung schuldet. Er schuldet nur die Wiederherstellung des anfänglichen Zustands, weil er anderenfalls einen besseren Zustand herstellen müsste, als der, der vertraglich vereinbart war.

Dies ist nach Ansicht des BGH jedoch weder praktikabel, noch wirtschaftlich sinnvoll. Nachdem der Mieter durch eine vollumfängliche Renovierung jedoch bessergestellt werden würden, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), einen angemessenen Interessenausgleich zu schaffen.

Dies führt dann dazu, dass der Mieter zwar eine „frische“ Renovierung vom Vermieter verlangen kann, sich jedoch im Gegenzug in angemessenem Umfang an den Kosten beteiligen muss.

Hinsichtlich der Kostenquotelung ist regelmäßig von einer hälftigen Kostenteilung auszugehen, sofern keine konkreten Besonderheiten bestehen. Diese Kostenbeteiligung kann der Vermieter gegenüber dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechtes einwenden.

Nachdem die Argumentation des BGH nicht wohnraumspezifisch ist, ist damit zu rechnen, dass das Urteil auch auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar sein dürfte.

Aus Vermietersicht gewinnt eine – möglichst – wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder jedenfalls eine ausreichende Dokumentation des Zustands des Mietgegenstandes bei Übergabe durch diese Urteile an Bedeutung.

Für Rückfragen zum Urteil und den Auswirkungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihr

Alexander Thiemann und Marvin Lausmann vom ASD Real Estate Team

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